Moradia T6 para Venda em São Martinho do Bispo e Ribeira de Frades

Excelente moradia de cinco pisos localizada no "coração" da cidade de Coimbra que reúne condições para obter licença de alojamento local de acordo com a nova lei da habitação.
Rentabilidade estimada entre 12 a 16 % de acordo co o ROI.

Tem duas entradas independentes o que facilita a transformação em três ou quatro apartamentos independentes.

Está situada num local central da cidade a uma curta distância das principais atracções turísticas.

O edifício tem uma enorme visibilidade, fazendo parte da imagem turística desta cidade .

Todos os seus cinco pisos têm vistas amplas e desafogadas para o rio Mondego, proporcionando uma espantosa sensação visual em 3D só compreendida no próprio edifício.

A sua localização, em pleno centro histórico da cidade de Coimbra, permite a candidatura a vários benefícios fiscais (ver o "Estatuto dos Benefícios Fiscais - EBF), a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% sobre os materiais e mão-de-obra (em vez da taxa normal de 23%), entre outros.

O edifício tem algumas características arquitectónicas muito interessantes, com elementos de "Arte Nova" inseridos sobre a base revivalista neo-renascentista. A construção original data de há cerca de 250 anos. Foi restaurado em 1923 pelo arquiteto Raúl Lino e mais recentemente sofreu uma nova intervenção.

Esta renovação teve como objetivo manter os elementos decorativos originais, no interior e no exterior, promovendo a reabilitação ou a substituição por réplicas exatas feitas com os mesmos materiais envelhecidos, dando-lhes a relevância visual que mereciam pela aplicação de acabamentos de qualidade superior e com o correta posição estética para criar os ambientes pretendidos.

Foram aplicadas soluções técnicas para acrescentar conforto térmico e acústico, com a aplicação de várias camadas de lã mineral e, quando possível, com duas ou três camadas de drywall ou painéis cimentícios Aquapanel da Knauf nas paredes e tetos. Além disso, todas as divisões, com exceção das casas de banho e as arrecadações, têm pré-instalação de ar condicionado.

Note-se que a certificação energética efectuada em 2020 não teve propositadamente em conta a maioria dos benefícios introduzidos, tendo o edifício sido certificado como "E". Pretendia-se que, após a instalação das unidades de ar condicionado, juntamente com todos os benefícios que foram introduzidos, fosse efetuada uma nova certificação com a esperada melhoria da eficiencia energética, para poder candidatar-se aos benefícios fiscais previstos no EBF ("Estatuto dos Benefícios Fiscais").

Com a intervenção foram aplicados reforços estruturais das paredes e pavimentos com vigas metálicas e com vigas de madeira certificada com tratamento em autoclave classe 4.

Estes reforços foram aplicados para permitir a aplicação de possíveis cargas futuras muito elevadas nos pisos.
De referir que existe um meticuloso levantamento fotográfico e vídeo, efetuado antes e durante a intervenção, com alguns milhares de fotos, disponíveis para serem entregues ao comprador. É possível observar neste registo o excelente estado estrutural do edifício antes da intervenção. As paredes de pedra muito espessas do edifício estão assentes na rocha da colina.

O edifício está mesmo ao lado da antiga muralha defensiva da cidade de Coimbra, que foi construída há mil anos e que ainda se encontra em excelente estado de conservação.

Para além disso, e muito brevemente, a intervenção mais recente introduzida:
- Pré-instalação de sistemas de alarme e de videovigilância, interiores e exteriores;
- Pré-instalação de sistema de vídeo porteiro;
- Sistemas de águas e esgotos totalmente novos;
- Casas de banho e cozinhas totalmente novas;
- Redes digitais e sistemas de electricidade totalmente novos;
- Sala técnica central;
- Paredes e pavimentos revestidos com mármore de Carrara (Arabesqueto, Giott e Calacatta), Mahallat Rosa da Pérsia, calcário Lioz rosa creme e Travertino Romano e Noce;
- Paredes revestidas com porcelanato polido Revigrés;
- Pavimentos e degraus em madeira maciça;
- Telhado novo com mansarda e com janelas de tecto Velux com 114x140 cm;
- Elementos de madeira como as ombreiras, portas interiores e tectos novos em madeira com acabamento em Osmo Woodwax, feito com óleos e ceras naturais;
- Instalações totalmente novas para a lavandaria e para a arrumação dos artigos de limpeza e eletrodomésticos;
- Arrecadações.

Foi efetuado um estudo para estimar o retorno financeiro do imóvel afeto ao negócio de casas de férias para estadias de curta e média duração. Neste estudo, foram analisadas quatro possíveis soluções de divisão do edifício em apartamentos.

A saber:
1. Opção 1 - dois apartamentos
1.1. Um apartamento com um quarto, cozinha, casa de banho e sala com sofá cama, no 1º andar/terraço.
1.2. Um apartamento com cinco quartos, três salas com três sofás-cama, cozinha, três casas de banho, terraço privativo, nos 2º, 3º, 4º e 5º pisos.

2. Opção 2 - três apartamentos

2.1. Um apartamento com um quarto, cozinha, casa de banho e sala com um sofá-cama, no 1º andar/terraço.
2.2. Um apartamento com um quarto, cozinha com sala de estar e casa de banho, no 2º andar.
2.3. Um apartamento com três quartos, três salas com três sofás-cama, cozinha, duas casas de banho, terraço privativo, nos 3º, 4º e 5º pisos.

3. Opção 3 - três apartamentos

3.1. Um apartamento com um quarto, cozinha, casa de banho e sala com um sofá-cama, no 1º andar/terraço.
3.2. Um apartamento com dois quartos, cozinha, sala com dois sofás-cama, casa de banho e terraço privativo, no 2º e 3º pisos.
3.3. Um apartamento com três quartos mais um sofá cama, cozinha com sala, duas casas de banho, terraço privativo, no 4º e 5º pisos.

4. Opção 4 - quatro apartamentos
4.1. Um apartamento com um quarto, cozinha, casa de banho e sala com sofá-cama, no 1º andar/terraço.
4.2. Um apartamento com um quarto, cozinha com sala de estar e casa de banho, no 2.º andar.
4.3. Um apartamento com um quarto mais um sofá cama, cozinha, casa de banho e terraço privativo, no 3º andar.
4.4. Um apartamento com três quartos mais um sofá cama, cozinha com sala, duas casas de banho, terraço privativo, no 4º e 5º andar.

Todas as quatro opções podem ser alteradas após o início do funcionamento do negócio. Portanto, é possível alterar posteriormente o layout inicial.

De salientar que apesar de se localizar em zona histórica, há estacionamento na própria rua e zona envolvente.
O local ideal para investir na cidade dos " estudantes"!
#ref: 96297